Энди приобрел залоговое право на многоквартирный жилой дом. Во время подготовительных мероприятий он узнал, что владелец, живущий в другом штате, больше не проявляет интереса к своей собственности. Энди добился изъятия имущества и только тут обнаружил, что ему потребуется 300 тысяч долларов на ремонт здания, которое стоит всего 200 тысяч. Более качественная подготовка уберегла бы Энди от подобных сюрпризов.
Риски недвижимости
Оценив риски залога и выбрав несколько вариантов, соответствующих вашим критериям, вы можете приступить к анализу присущих недвижимости рисков.
Экологические риски
Хуже, пожалуй, нет, когда на земельном участке обнаруживаются вредные и опасные загрязнения, устранение которых требует огромных средств. Очень важно заранее изучить историю недвижимости и запросить соответствующие документы в Управлении по охране окружающей среды. Без этого не обойтись, вкладывая деньги в любое имущество, но при инвестировании в залоговые права это просто необходимо. Ведь причиной того, что владелец не платит налогов, может быть как раз экологическая проблема.
Ценность недвижимости
Самый очевидный риск, пожалуй, заключается в том, что недвижимость не стоит даже тех денег, которые вы потратите для приобретения залоговых прав на нее. А ведь вас ожидают и другие административные расходы по изъятию и передаче прав собственности и оформлению титульных документов, которые тоже надо учитывать.
Шаг № 5: Формирование команды
Очевидно, вы уже сделали для себя вывод, что инвестиции в залоговое имущество – слишком хлопотное дело. У меня была такая же реакция, когда я все это писал. Однако не следует забывать, что вам не обязательно делать всю работу самому. У себя в компании «ProVision» мы частенько говорим, что в языке есть два самых дорогих слова: «Сделай сам».
Возможно, кому-то из вас нравится проводить исследования и копаться в мелочах, в то время как многие охотно соглашаются перепоручить эту работу другим и поделиться прибылями. Для этого надо сформировать команду. Ведь совсем не обязательно брать на себя весь тяжелый труд. Наймите специалистов, которые все за вас сделают.
Итак, вы уже определили критерии инвестирования в залоговую недвижимость, а также знакомы с рисками, которые связаны с инвестициями в такую недвижимость и которые необходимо постоянно учитывать. Зачем же вам теперь тратить время и силы на кропотливое изучение каждого появляющегося варианта?
Не забывайте, что есть множество людей, располагающих большим опытом и знаниями и нуждающихся в работе. Я это хорошо знаю, потому что постоянно привлекаю их и к работе в нашей бухгалтерской фирме, и к своему инвестированию в недвижимость.
Если вы выработали ясные критерии и создали хорошую систему проведения подготовительных мероприятий, то всю дальнейшую работу можно поручить кому-то другому. Я рекомендую оплачивать их труд по конечному результату, но можно также установить небольшую почасовую ставку. Мне больше нравится давать членам команды щедрые премии за успешно выполненную работу. Давайте рассмотрим пример с моим другом Джимом.
Джим нашел земельный участок, налог за который не уплачивался уже в течение двенадцати лет. Это были восемьдесят акров необустроенной земли неподалеку от электростанции. Большинство людей не обратили бы на эту землю никакого внимания, но Джим отметил, что участок находится недалеко от уже освоенной территории и предназначен для промышленной застройки. Как известно, изменить назначение таких участков для строительства коммерческой или жилой недвижимости достаточно легко.
Проделав всю подготовительную работу, Джим приобрел залоговое право на эту недвижимость сроком на один год, а затем обратился ко всем держателям залоговых прав за предыдущие годы и скупил их. Это дало ему возможность немедленно приступить к процедуре изъятия имущества. Общая сумма, которую ему пришлось заплатить за покрытие задолженностей по налогам, составила 40 тысяч долларов, то есть земля обошлась ему по 500 долларов за акр.
Спустя несколько лет к Джиму обратились представители компании, занимавшейся солнечными энергетическими установками, и попросили продать им этот участок. Они сошлись на цене по 9500 долларов за акр, и Джим получил в общей сложности 760 тысяч. Его прибыль составила 720 тысяч долларов!
Вся подготовительная исследовательская работа отняла у Джима массу времени и сил, но он занимался этим с удовольствием. Тем не менее давайте представим себе, что он не захотел бы выполнять эту работу самостоятельно и нанял для этого другого человека. Расходы на оплату составили бы 10–12 долларов в час плюс бонус по итогам продажи. Предположим, в качестве бонуса было бы обещано 10 процентов от прироста стоимости недвижимости. В этом случае нанятый работник получил бы 72 тысячи долларов. С уверенностью можно сказать, что, имея в виду такую перспективу, он бы старался на совесть и подыскивал только самые выгодные сделки.
Кое-кто из вас, наверное, думает: «Ничего себе! Платить такие деньжищи за поиски!» Но подумайте, сколько новых выгодных сделок нашли бы для вас эти помощники. А расходы на самом-то деле не столь уж и велики. На начальном этапе вы платите им достаточно низкий фиксированный оклад и рискуете, в сущности, только этими деньгами. Да, вам придется отдать 10 процентов от прибыли, но это мелочь по сравнению с 90 процентами, ради которых вам не пришлось даже палец о палец ударить!
А теперь я расскажу вам, чем закончилась история с этим земельным участком. Продав его, Джим совершил необлагаемый налогом обмен недвижимости, приобрел ресторан быстрого питания и сдал его в аренду на двадцать лет с правом продления еще на двадцать лет. Каждый месяц он получает 3400 долларов в виде арендной платы. Вдобавок ко всему от продажи земли у него осталось 80 тысяч долларов, которые он вложил в другой участок. Вот что значит найти подходящее залоговое имущество.
Таблица 21.13. Примерные функции членов команды при инвестировании в залоговое имущество
А теперь подумайте, сколько других выгодных сделок мог бы совершить за это время Джим, если бы работал не в одиночку.
Кто вам нужен в команде? Вот примерный список ее членов:
1. Оценщик, который определяет примерную стоимость приобретаемой недвижимости.
2. Банкир или ипотечный брокер, с помощью которого вы сможете провести рефинансирование недвижимости после покупки.
3. Юрист, специализирующийся на недвижимости, который оказывает помощь в различных юридических процедурах, связанных с покупкой залогового права и последующим изъятием имущества.
4. Участник аукционов. Если вы не хотите сами принимать участие в торгах, можете направить туда своего представителя, предварительно снабдив его всеми необходимыми инструкциями.
5. Бухгалтер. Вам понадобится строгий учет всех приобретенных объектов недвижимости и связанных с ними расходов, чтобы впоследствии можно было провести анализ рентабельности и налогов.
6. Управляющий недвижимостью, если речь не идет о необустроенном участке земли.
7. Брокер по недвижимости, который будет осуществлять поиск покупателей на приобретенную вами собственность.
8. Банкир для проведения всех финансовых операций.
9. Налоговый консультант, занимающийся оптимизацией налогов на приобретаемую недвижимость.
10. Специалист по изъятию недвижимости у несостоятельных должников и получению титульных документов.
11. Наставник, помогающий в разработке инвестиционной стратегии и ее реализации.
Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем
К вложению денег в залоговое имущество, как и к любой другой инвестиционной стратегии, надо подходить как к бизнесу. Это означает, что необходимо скомплектовать команду (см. шаг № 5) и создать хорошую стратегию. Кроме того, необходимо разработать ряд эффективных систем, чтобы использовать по максимуму вложенные деньги и свести к минимуму затраты времени и риск.
Система проведения подготовительных мероприятий
Составляется памятка, в которую входят все необходимые мероприятия, перечень инвестиционных критериев и отчетов, которые должны представить вам члены команды. С ее помощью можно контролировать ход работ и вносить в них необходимые коррективы.
Система контроля инвестиций
Она включает в себя отчеты как о ходе работ по инвестированию, так и о доходности инвестиций. В настоящее время существует несколько хороших компьютерных программ, которые помогают отслеживать ход инвестирования в залоговое имущество, автоматически подсчитывая рентабельность вложений и предупреждая о сроках выполнения отдельных действий.
